德國房地產真的不會漲嗎？德國房地產觀察心得總整理

leecocoa

8 年前

照片為瑞士首都伯恩，雖然是先進國家的首都，仍是房屋低矮，綠化率高。

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基本分析：

歐洲雖然在亞洲人眼裡，是進步與開發的象徵，也有歐盟，歐元這種統一的貨幣，但事實上，每一個國家經濟實力及影響力（創造發明，科學技術，GDP）落差很大。

有全世界出口第一名的德國，也有巴爾幹半島剛剛打完仗獨立的小國。另外，由於歐洲小國寡民國家多，人口太少經濟實力及影響力較小（例如：北歐五國）造成落差也很大。

簡略來說，歐洲國家經濟實力分為下面幾級：

第一級：德國，瑞士，荷蘭。

英國未脫歐前應該也是第一級，不過英國的強項：金融服務業在歐洲實質影響不大（歐洲經濟高潮已過，人口數又下降）。在亞洲又被上海，香港及新加坡搶食，英倫三島的影響力逐漸下降是事實。英國脫歐跟無法接受本國經濟實力下降且社會Ｍ型化成為保守右派跟民粹主義上升（與川普得到廣大白人中下階層支持的原因相同）有關。

第二級：捷克，法國，奧地利，愛爾蘭，北歐各國。

第三級：義大利，西班牙，波蘭。

第四級：部分東歐國家。

註：以上僅針對經濟實力做區分，主要作用為與亞洲房地產做比較，並無好壞對錯之分。

房地產政策：

那麼，歐洲是否跟亞洲相同，經濟實力與房地產價格呈正比呢？

其實不然，歐洲的房地產價格主要與政府政策及民族性有關。

上篇說到，食衣住行育樂，除了交通之外，德國基本民生必需品消費很低，尤其是食跟衣。

住的方面，由於德國認為居住是基本民權，法令規範刻意抑制房地產價格上漲，所以雖然德國經濟實力非常強，跟歐洲鄰國或是經濟實力相等的國家來比，德國房地產的價格實在非常低。

以伯恩，柏林，巴塞隆那，三城市市中心的電梯大樓的兩房做比較，兩房約60平米，相當於室內實坪20坪相比，瑞士的所得約是德國的1倍，租金約是德國的1倍，房價約是德國的1倍，算是合理。

西班牙的所得約是德國的0.7倍，租金約是德國的1.5倍，房價約是德國的3倍，西班牙房地產價格明顯高於德國。

所以相比之下，德國雖然經濟實力強，房價卻是蠻低的。

除了與鄰國相比，房價高低換算成貨幣會更有感覺，柏林的市中心兩房有低於20萬歐元的房子，折合台幣700多萬，與台北市房價相比也低很多，而且居住品質好很多。

並且，政府運作效能非常好，頒佈了嚴格的法規也能徹底執行，不讓個人或企業能在房地產取得暴利（這跟民族性也有相當的關係），市場就能健康的運作。

房地產買賣方面，土地雖然是私有，但是控制開發，合理規範建商的利潤，大量興建社會住宅，規範房價。開發量大卻不構成問題，用發達的交通運輸網絡平衡城鄉差距，供給量源源不絕，讓地段沒有超漲的空間。

出租方面，非常保障租客權益，租金漲幅有限制，租金不得任意調漲，例如：租金不得高於同地區租金的20％，同一房客租金調漲不得超過10%，讓租客可以安心租屋。

城市的社區住宅大部份是大規模開發，社區中心是幼稚園，兒童遊戲場，綠地，排屋整齊，人行道，公共設施，大社區的好處是整體規劃，有綠地，有足夠的管理費好好長期維護，有利於形塑居住品質，所以房子內部空間不大沒關係，外面的環境也整潔美觀，住起來就很舒服。另外，房子裡的陽台也很重要，天氣好就在陽台上就餐，享受陽光及戶外景觀。

至於民族性，德國雖然有8600萬人口，但是跟美國一樣是邦聯制，十八世紀才在俾斯麥鐵腕下統一，現在依舊維持著大城小城散佈的景象，與亞洲及南美洲城市化超過70%的現象完全不同，居住很分散。

這些半大不小的城市再用綿密的高鐵網絡串連，所以德鐵雖然速度快，運行時間還是有點長，好處是居住的分散，房價就比較沒有不合理亂漲的空間了。

另外，歐洲人普遍喜歡住在有鄉郊有庭院的房子，採光通風空氣綠化程度比城市好很多，獨棟房子簡樸到狹小，卻有一個共通點，無論房子多麽小多麽不起眼，都還要硬擠出空地來當庭院，每個庭院豐富程度都猶勝公園裡的花圃，夏日陽光好時節，可以看見穿比基尼的德國人在自家庭院曬太陽，用餐。