菲律賓房地產

2019 你該投資菲律賓房地產嗎?菲律賓房地產投資趨勢分析(上)

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投資菲律賓房地產一向是以時機為王,當你還在觀望菲律賓房地產市場是否有投資價值,或者思考是否有泡沫化的危機,很多人卻已是渡過豐收的一年,市場也已經甩了你好幾條街外。為什麼這麼說呢?以下是菲律賓房地產的現況和投資分析

2018年菲律賓房地產狀況與發現

2018年是菲律賓人均GDP首次超過3000美元,中產階級終於進入可以累積財富的階段,尤其是超過一千萬的菲律賓海外工作者(OFW— Over Sea Workers),更是支撐房地產市場的主力,在市場中,65%的菲律賓人買房,有一半都是來自於在海外工作者,畢竟在菲律賓人均只有3100美元時,這些海外工作者可是領著月薪3000-5000的高工資。

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另外,許多中國公司,特別是科技和賭博公司,已將業務外包給馬尼拉大都會等地。中國投資者不斷增加,推動了房地產需求和價格上漲。除馬尼拉外,這些公司還遷往宿霧、克拉克或蘇比克灣等其他地方,也對當地房地產市場產生了影響。

2018年也是各家開發商歡慶的一年,在中國人和菲律賓海外工作者的需求下,許多樓盤都供不應求,甚至很快就完銷了,因此,開發商不得不設置一些限制,如DMCI限制PRISMA項目每個人購買的數量不得超過9套,而KAI GARDENG項目限制每人最多購買2套。

2018年馬尼拉大都會房地產市場有主要發現:

  • 預售的期房創歷史新高,約30,000個單位,到2019年底將超過60,000單位
  • 購屋者主要是外籍人士、本地專業人士、菲律賓的海外工作者和中國投資客
  • 公寓的空置率約為11%,而未來幾年預計將維持在12%左右
  • 馬尼拉大部分地區的季度價格漲幅均超過2%,而Fort Bonifacio 和 Makati等高檔地區的價格漲幅約為8%。

2019年菲律賓房地產市場現狀

1 經濟發展:

近年來,菲律賓重視外資以及基礎建設的投入,經濟成長率年年突破 5%,新創公司都相當發展,再加上菲國對中國釋出善意,中國也積極投入當地基礎建設,現在的菲律賓是濟高速發展的時期。

另外,菲國的GDP貢獻主要來自於海外勞工,根據世界銀行的統計,菲律賓的海外勞工每年的匯款高達 200 多億美元,約占世界匯款的 6%之多,而每年從海外匯回菲律賓的資金,就占了菲律賓 GDP 的 10%,海外勞工對於菲律賓國內經濟發展的重要性,由此可見一斑。

2 政策法規:

菲律賓經濟發展上相當自由,美國,日本、新加坡和中國是菲國主要海外投資國。外國人在菲律賓買房只需要護照,而外國人在菲律賓可以擁有永久產權,並沒有持有時間上的限制。(自由貿易區如蘇比克灣除外)

3 人口紅利:

A 人口數量:

2014 年菲律賓寫下人口突破一億大關的歷史性時刻!在 2017 年,菲律賓已經成為世界第 12 大人口國家,僅次於日本。

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B 人口結構:

2018年菲律賓人口已達1.2億,平均年齡24歲。當全世界都面臨老齡化社會的問題時,菲律賓卻擁有75%的年輕人力!而這樣的人口紅利不只影響著房地產,從平日商場內充滿購物人潮,到了用餐時間,餐廳也常一位難求的情形也可以看出端倪,在馬尼拉,如果你想開店,不需要特別計算人流量,因為大部分的時間都是滿滿的人潮。

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C 消費能力:

菲律賓人口非常年輕,年齡中位數約24歲,比印尼及越南等其他人口龐大的東盟國家還年輕。這種人口特質顯示勞動力市場朝氣勃勃,有能力維持經濟增長。

D 消費習慣:

年輕一代儲蓄比例較低,較傾向購買非必需品,菲律賓的消費開支亦因而增加。都會區及市區的商業活動蓬勃發展,生活在市區的人會花更多金錢購買非必需品,例如平板電腦、時裝和時尚產品,以及外出用餐。

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4 金融環境:

A 租金投報率:

根據房地產研究網站的數據顯示,在亞洲眾多國家和地區中,馬尼拉公寓的平均租金回報率為6%-10%,遠超中國的2.66%,台灣的租金回報率則更是亞洲最低。尤其近兩年從事博彩業的中國人成為馬尼拉房價飆升的主力推手。至少超過20萬人在這個行業工作。大量外來人口的湧入,拉動了當地的房產租賃市場,尤其是灣區的住宅租金在2018年比2017同期相比大幅飆升了62.2%。

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即使租金預計會以與過去幾年的速度上漲(8~10%),但租金收益率很可能保持在類似水準,在2017年和2018年,沒有太多住宅物業租金大幅上漲,預計到2020年租金最多會再增加1-3% 。

B 貸款成本:

一般外國人的貸款期限為年計算,利率在6-8%,有些甚至更高,但也需要視買方信用狀況而定,常見的銀行是菲律賓BDO銀行,部分房地產仲介也會協助申請,甚至都有長期配合的銀行。

C  定存利率:

菲律賓銀行的利率大概是2%,台灣的銀行定存利率是1%,從這些年的數據來看,台灣的資金外流是必然現象。

許多人也會好奇,菲律賓的貧富差距如此巨大,為何房屋市場仍是呈現供不應求的狀況,或許我們可以用幾項數據來加以分析。

【人口密度15年飆升32%】

菲律賓人口密度從2000年的255人/平方公里,升至平均337人/平方公里,是中國人口密度的兩倍以上!除此之外,15年的時間人口共飆升了32%!

【房屋空置率逐年降低】

2018年菲律賓首都地區的房屋空置率為12.4%,比起2017年年底的12.6%略顯下降。熱門區域空置率更是低於5%。而隨著外國工作者的正面增長,高力國際預計,2019至2020年,馬尼拉的房屋空置率將下降至11.5%。

【租戶客源遍佈國內海外】

自從總統杜特蒂轉為對北京友好後,刺激許多中國人前來工作;根據菲律賓參議院2018年底的調查,杜特蒂2016年上臺後,已有至少20萬中國人湧入馬尼拉,租賃需求大大增加。

菲律賓房地產有泡沫化的跡象嗎?

從2017年底,由於房地產價格上升和供應量增加,許多人開始擔心菲律賓房地產是否有泡沫化的危機,但如果你回顧1997年亞洲金融危機,當時房地產市場經歷了急劇下滑,如果比較通過通貨膨脹調整的當前價格,目前的價格仍然低20%,因此從歷史上看,市場仍然未達到歷史性高峰。

對比2010-2017的房價漲幅,確實每年在10%左右幅度,可見菲國房產不會暴漲暴跌,也建議投資者應該長期持有,房價成長的原因來自於政府不斷擴張財政投資基礎建設,彌補過去投資不足問題,因此根據BMI報告發現,菲律賓房市發展很健康,判斷未來十年每年至少有9.8%成長。

 

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