菲律賓房地產

2019 你該投資菲律賓房地產嗎?菲律賓房地產法規總整理 下

2019 你該投資菲律賓房地產嗎?菲律賓房地產法規總整理 下 @東南亞投資報告
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2019年菲律賓房地產市場相當光明,特別是馬尼拉,需求遠遠超過供應,而這樣的情形也反映在租金上,像是Makati CBD和BGC商業中心有穩定租賃和銷售需求,租金投報率可達6%至8%,整體而言,2019年菲律賓仍持續吸引世界各地房地產投資客。

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菲律賓房地產2019現狀:

從2010年開始,菲律賓房地產持續蓬勃發展,像是2017年,馬尼拉商業區增加70,000多個新辦公空間,創下最新紀錄,空置率也只有5%,為何房地產需求和價格都持續增加呢?主要原因就是許多中國公司特別是科技和賭博公司,已將業務外包給馬尼拉大都會等地。這些公司不僅在Makati等商業區購買或租用辦公空間,還為員工購買住宅物業,而這也連帶影響到Makati和Bonifacio Global City(BGC)的租屋和購屋的需求。

博彩業一直是菲律賓房地產主要推動力之一,2018年博彩業總收入增長了9.4%,所以總體來說,菲律賓2019年的房地產市場相當光明,特別是Metro Manila,需求遠遠超過供應,而這樣的情形也反映在租金上,像是Makati CBD和BGC商業中心有穩定租賃和銷售需求,租金最高可達每平方米每月1,800菲律賓比索和1,900菲律賓比索。

2018年,馬尼拉NCR(國家首都區)和NCR以外地區的價格上漲也存在很大差異。在NCR住宅價格上漲8.8%,但其他地區的價格上漲僅為3%。圍繞在Makati、BGC和Ortigas幾個核心的CBD區域及周邊,始終是市場主要的熱點。最為典型的是DMCI在2018年2月初開盤的FAIRLANE項目,一開盤在銷售期間很快就完銷,這在菲律賓房地產歷史上很少見的。

貸款利率:5.5-8%

租金投報率:6-8%(MAKATI金融特區)

大樓管理費:菲律賓購買的大樓為實際坪數,公設由建商承擔,日後只需負擔大樓管理費以便維護公共設施,大樓管理費每平方米約100披索。

車位: 車位依需要另外購買,通常預售屋的車位在100~140萬披索左右。

房地產相關稅法:

菲律賓的房地產稅費很高,過戶成本接近總房價的20%,因此不適合短線操作。

1  交易稅:

其中包括:
1.公證費—交易總額的1%-2%(買家負擔)

2.地方轉讓稅—交易總額的0.75%(買家負擔)

3.註冊費—交易總額的1%(買家負擔)

4.資本利得稅—交易總額的6%(賣家負擔)

5.房產仲介費—交易總額的3%(賣家負擔)

所以總的來說需要由買方負責的費用大約在交易總額的2.5% – 3.75%左右;

而需由賣方負責的費用大約在交易總額的10.5% – 12.5%左右。

2  所得稅:

其次,若是出租物業以獲取收入,那麼需要瞭解到,菲律賓租金收入若高於PHP12,800 (US$272) 每月,就需要向政府繳納12%的增值稅。(此項費用通常由房客承擔)

付完款之後由房產商提供房產證。

我們通常所說的房產證,也就是公寓單位所有權證書,英文全稱為Condominium Certificate of Title (CCT) ,一般房產商會在購房者付完全款後才會真正轉讓所有權,並提供房產證。

3  持有稅:

大馬尼拉地區的公寓應該繳納的房地產税一般為市場價格的0.3%左右。

房地產税每年繳納一次,在一月份開始交,可以一次性付款,也可以分四次付。提前支付可以享受10-20%左右的折扣。而延遲繳納的要付月2%的滞納金。

外國人房地產投資法規:

  1. 外國人不能在菲律賓購置土地。
  2. 外國人房屋產權為永久。
  3. 外國人不能單獨持有土地,不過在某些別墅區,開發商會一次購買所有單位,並再售出做獨立持分的方式(如銷售住宅大樓的方式)。
  4. 開發商銷售給外國人的大樓、公寓,總銷售面積不能超過40%。
  5. 購房的外國人和組織也像越南公民一樣,可以出租、轉讓或出售房子。
  6. 外國人可以與菲律賓公民合資,但是外資比例不得超過40%。

菲律賓地產趨勢分析:

特色:A級商辦非常稀少,租金高。

公共建設:二條地鐵線2019年將進入全面施工階段,輕軌二號線延伸線即將完工,新建的輕軌七號線也進入鋪軌試運行、輕軌一號線延伸線也在施工中,呂宋南線鐵路也終於開始施工了。

優勢:菲律賓人購買力強。物價仍低,經濟基期低,上漲幅度較大。另外BPO (Business Process Outsourcing) 的商辦租賃需求增加,預期租金也有上升趨勢,連帶也會影響到住宅需求。

GDP成長率:近5年經濟成長率平均7%。

人口:(2018年)馬尼拉人口1200多萬,週邊人口2200多萬,菲律賓總人口1億200多萬人,人口組成年輕,平均年齡27歲。

人均:2018年約3104元美金,為臺灣的1/8。

幣別:披索計價。

匯率:近5年維持穩定,2019年約1台幣= 1.67披索。

焦點熱區:

1 馬卡蒂MAKATI:金融特區

2 BGC特區(Bonifacial Global City):國際學校文教區,有馬尼拉國際學校、英國學校、日本學校

3 Arca South—馬尼拉南方之星

4 Vertis North–馬尼拉北方之星

5 Manila Bay City—馬尼拉灣娛樂城,博弈觀光拚錢景

6. ORTIGAS: 成熟商業區

知名建商:

1 Ayala Land

2 Robinson Land

3 Empire East

4.DMCI

5.SMDC

 

網頁建案資料為當時建案,若需最新建案資訊,歡迎留言索取

 

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    2 thoughts on “2019 你該投資菲律賓房地產嗎?菲律賓房地產法規總整理 下”

    1. 菲律賓還適合進場嗎?如果不考慮馬尼拉還有其他地方可以投資嗎?

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