你該投資菲律賓房地產嗎？菲律賓房地產投資趨勢分析 上

投資菲律賓房地產一向是以時機為王，當你還在觀望菲律賓房地產市場是否有投資價值，或者思考是否有泡沫化的危機，很多人卻已是渡過豐收的一年，市場也已經甩了你好幾條街外。為什麼這麼說呢?以下是菲律賓房地產的現況和投資分析

2018年菲律賓房地產狀況與發現

2018年是菲律賓人均GDP首次超過3000美元，中產階級終於進入可以累積財富的階段，尤其是超過一千萬的菲律賓海外工作者（OFW— Over Sea Workers），更是支撐房地產市場的主力，在市場中，65%的菲律賓人買房，有一半都是來自於在海外工作者，畢竟在菲律賓人均只有3100美元時，這些海外工作者可是領著月薪3000-5000的高工資。

另外，許多中國公司，特別是科技和賭博公司，已將業務外包給馬尼拉大都會等地。中國投資者不斷增加，推動了房地產需求和價格上漲。除馬尼拉外，這些公司還遷往宿霧、克拉克或蘇比克灣等其他地方，也對當地房地產市場產生了影響。

2018年也是各家開發商歡慶的一年，在中國人和菲律賓海外工作者的需求下，許多樓盤都供不應求，甚至很快就完銷了，因此，開發商不得不設置一些限制，如DMCI限制PRISMA項目每個人購買的數量不得超過9套，而KAI GARDENG項目限制每人最多購買2套。

2018年馬尼拉大都會房地產市場有主要發現：

• 預售的期房創歷史新高，約30,000個單位，到2019年底將超過60,000單位
• 購屋者主要是外籍人士、本地專業人士、菲律賓的海外工作者和中國投資客
• 公寓的空置率約為11％，而未來幾年預計將維持在12％左右
• 馬尼拉大部分地區的季度價格漲幅均超過2％，而Fort Bonifacio 和 Makati等高檔地區的價格漲幅約為8％。

2019年菲律賓房地產市場現狀

1 經濟發展：

近年來，菲律賓重視外資以及基礎建設的投入，經濟成長率年年突破 5%，新創公司都相當發展，再加上菲國對中國釋出善意，中國也積極投入當地基礎建設，現在的菲律賓是濟高速發展的時期。

另外，菲國的GDP貢獻主要來自於海外勞工，根據世界銀行的統計，菲律賓的海外勞工每年的匯款高達 200 多億美元，約占世界匯款的 6%之多，而每年從海外匯回菲律賓的資金，就占了菲律賓 GDP 的 10%，海外勞工對於菲律賓國內經濟發展的重要性，由此可見一斑。

2 政策法規：

菲律賓經濟發展上相當自由，美國，日本、新加坡和中國是菲國主要海外投資國。外國人在菲律賓買房只需要護照，而外國人在菲律賓可以擁有永久產權，並沒有持有時間上的限制。(自由貿易區如蘇比克灣除外)

3 人口紅利：

A 人口數量：

2014 年菲律賓寫下人口突破一億大關的歷史性時刻！在 2017 年，菲律賓已經成為世界第 12 大人口國家，僅次於日本。

B 人口結構：

2018年菲律賓人口已達1.2億，平均年齡24歲。當全世界都面臨老齡化社會的問題時，菲律賓卻擁有75%的年輕人力！而這樣的人口紅利不只影響著房地產，從平日商場內充滿購物人潮，到了用餐時間，餐廳也常一位難求的情形也可以看出端倪，在馬尼拉，如果你想開店，不需要特別計算人流量，因為大部分的時間都是滿滿的人潮。

C 消費能力：

菲律賓人口非常年輕，年齡中位數約24歲，比印尼及越南等其他人口龐大的東盟國家還年輕。這種人口特質顯示勞動力市場朝氣勃勃，有能力維持經濟增長。

D 消費習慣：

年輕一代儲蓄比例較低，較傾向購買非必需品，菲律賓的消費開支亦因而增加。都會區及市區的商業活動蓬勃發展，生活在市區的人會花更多金錢購買非必需品，例如平板電腦、時裝和時尚產品，以及外出用餐。

4 金融環境：

A 租金投報率：

根據房地產研究網站的數據顯示，在亞洲眾多國家和地區中，馬尼拉公寓的平均租金回報率為6%-10%，遠超中國的2.66%，台灣的租金回報率則更是亞洲最低。尤其近兩年從事博彩業的中國人成為馬尼拉房價飆升的主力推手。至少超過20萬人在這個行業工作。大量外來人口的湧入，拉動了當地的房產租賃市場，尤其是灣區的住宅租金在2018年比2017同期相比大幅飆升了62.2%。

即使租金預計會以與過去幾年的速度上漲（8~10％），但租金收益率很可能保持在類似水準，在2017年和2018年，沒有太多住宅物業租金大幅上漲，預計到2020年租金最多會再增加1-3％ 。

B 貸款成本：

一般外國人的貸款期限為年計算，利率在6-8%，有些甚至更高，但也需要視買方信用狀況而定，常見的銀行是菲律賓BDO銀行，部分房地產仲介也會協助申請，甚至都有長期配合的銀行。

C  定存利率：

菲律賓銀行的利率大概是2%，台灣的銀行定存利率是1%，從這些年的數據來看，台灣的資金外流是必然現象。

許多人也會好奇，菲律賓的貧富差距如此巨大，為何房屋市場仍是呈現供不應求的狀況，或許我們可以用幾項數據來加以分析。

【人口密度15年飆升32%】

菲律賓人口密度從2000年的255人／平方公里，升至平均337人／平方公里，是中國人口密度的兩倍以上！除此之外，15年的時間人口共飆升了32%！

【房屋空置率逐年降低】

2018年菲律賓首都地區的房屋空置率為12.4%,比起2017年年底的12.6%略顯下降。熱門區域空置率更是低於5%。而隨著外國工作者的正面增長，高力國際預計，2019至2020年，馬尼拉的房屋空置率將下降至11.5%。

【租戶客源遍佈國內海外】

自從總統杜特蒂轉為對北京友好後，刺激許多中國人前來工作；根據菲律賓參議院2018年底的調查，杜特蒂2016年上臺後，已有至少20萬中國人湧入馬尼拉，租賃需求大大增加。

菲律賓房地產有泡沫化的跡象嗎？

從2017年底，由於房地產價格上升和供應量增加，許多人開始擔心菲律賓房地產是否有泡沫化的危機，但如果你回顧1997年亞洲金融危機，當時房地產市場經歷了急劇下滑，如果比較通過通貨膨脹調整的當前價格，目前的價格仍然低20％，因此從歷史上看，市場仍然未達到歷史性高峰。

對比2010-2017的房價漲幅，確實每年在10%左右幅度，可見菲國房產不會暴漲暴跌，也建議投資者應該長期持有，房價成長的原因來自於政府不斷擴張財政投資基礎建設，彌補過去投資不足問題，因此根據BMI報告發現，菲律賓房市發展很健康，判斷未來十年每年至少有9.8%成長。

(2020.03.06更新)

【菲律賓房地產投資懶人包】

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