你該投資印尼房地產嗎？印尼房地產投資趨勢分析 法規及交易方式總整理 上 下

印尼是東南亞最大的國家，擁有2.5億人口和龐大的經濟消費市場，年輕型態的人口結構意味著每年首次購買房地產的人口數量是相當可觀的，使得印尼房地產及不動產在未來十年仍然有廣闊的增長空間，

以下就是印尼買房房地產法規與印尼房地產現況及投資趨勢分析：

印尼房地產2016現狀：

2011年雅加達房地產成功吸引外國投資約6.6億美元。2012年上半年，雅加達房地產吸引外國投資同比增長約39%。與其他前沿市場如越南相比，雅加達的商業交易更透明更便捷，印尼的利率和通貨膨脹相對穩定，國內生產總值穩步上升。2012年印尼外商直接投資同比增長了約26%，帶動雅加達房地產市場需求旺盛，2012年雅加達寫字樓租金上漲了29%。近幾年的業績還在不斷上升，房產事業較為樂觀。

因外資進駐，首都雅加達的商業活動增長迅速，及物價上漲帶動的房地產價格上漲，印尼房價算是東協中價格相對較高。

近5年匯率2015年8月新興市場小風暴，匯率只小跌5%，算是新興市場相對穩定的國家。

印尼房地產2017現狀：

2016年漲幅明顯，2017年的市場則更加火熱，熱錢不斷湧入。全國各地住宅漲幅平均超過26%以上，店面及辦公室漲幅超過29%，土地價格則有倍數成長。

印尼房地產2018現狀：

房地產相關稅法：

1.買家: 買房者僅需繳納5%的持有稅。

2.賣家:需支付交易稅2% 。

3.房屋出租稅10%

4.當買家登記所有權並取得相關權狀時，須繳納相關登記費;計算方式為：當地人民委員會公告的單價x面積x0.5% 。

5.每年不需繳交房屋稅 。

外國人房地產投資法規：

1 根據印尼『2000年關於禁止和開放投資目錄的總統令』及其修正案，印尼允許外資進入房地產行業，可以獨資或合資成立外商投資企業，外資比例不低於5%。

2 印尼實行土地私有，外國人或外國公司在印尼都不能擁有土地，但外商直接投資企業可以擁有以下三種受限制的權利：

(1) 建築權，允許在土地上建築並擁有該建築物30年，並可再延期20年。

(2) 使用權，允許為特定目的使用土地25年，可以再延期20年。

(3) 開發權，允許為多種目的開發土地，如農業、漁業和畜牧業等，使用期35年，可再延長25年。

外國人買土地、可以獲得永久產權的方式：

1 與印尼公民結婚的外國人。

2 成立合資公司：本國人持有51%或以上股份，外國人持有49%股份。

印尼房地產特有的法律名词解釋：

Hak Milik擁有權—不動產可以轉讓、出售、抵押、繼承，但只是對印尼公民和印尼企業永久有效。外資的擁有權有時間限制。

HakGuna Bagunan——可以由公司（外資或內資公司）或個人建築的權利，有效期為20 – 30年，届期必须向全國土地局申請延長。購買的目的必須明確，並必須在購買的土地有效地利用和合理地開發，不能囤地。

HakSewa Bagunan——租賃土地用于建造建築物的權利，有效期由地主和租户雙方協商決定。這是一種非正式的協議，因為没有在注册機關注册，所以租户是完全不受法律保護的。

Hak Pakai使用權——使用土地的權利，但有特定的目的和明確约定的時間限制。印尼公民、在印尼定居的外國人、外資企業以及外企常驻代表機構均可獲得這一權利。

HakGuna Usaha——開發和利用權，適用于國有土地，用于農業和養殖用途，使用期為35年，可以向全國土地機構再延長25年。土地必须根據使用目的進行有效利用和開發，不得荒廢。

Strata Title——可以出售给常驻印尼的外國人的公寓使用權，只有公寓大樓沒有透天。大部份投資客持有印尼房地產的的方式。

趨勢分析：

特色：Ａ級商辦非常稀少，租金高。

優勢：雅加達為印尼的首都，有“花園之都”的稱號，旅遊業發達。印尼人購買力強。

人口：雅加達是印度尼西亞的政治文化中心。人口1420萬，並且還在繼續上升。

人均：(2016年)首都雅加達人均1600美元。整個國家約有3000萬人口每日收入不足1美元。

幣別：印尼盾計價。

匯率：近5年維持穩定，約1台幣=420印尼盾。2017年約1台幣=440印尼盾。2017年約1美金=13330印尼盾。2008年以前約1美金=10000印尼盾。

房貸利率：8-12%，房貸利率高。

定存利率：商業銀行盾幣存款保證利率降為6.25 %，外幣存款保證利率仍維持在0.75 % 。人民信貸銀行盾幣存款保證利率8.75 %。

政策分析：

政策：政府不希望外國人炒房，外國人投資房地產法令趨嚴，不過，仍然沒有阻擋印尼房地產的漲勢。

產權：因外國人仍無法很快取得產權，購買須找知名建商。

弦外之音：印尼政府苦於雅加達市區塞車問題，一直有遷都之聲傳出，但只聞樓梯響，不見人影來，尚未公佈具體規劃及時間表。

知名建商：

1  PT. Perdana Gapura Prima

印尼當地的建築開發集團公司～成立于1980年，已有30年的歷史，而现在已經發展为一個上市房地產公司。

2  Ciputra Development Property

成立于1994年， 2007年上市。

3  Agung Podomoro Group

成立于1969年，是印尼著名的房地產開發公司。

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