你不能不知道的5個海外房地產投資風險-東南亞房地產投資決策總整理及分析

在上一篇「2018 東南亞房地產投資趨勢分析」文章中有提到，東南亞房地產投資，受到新聞的相關報導，例如：東協國家投資契機，南向政策，東南亞經濟發展，東南亞房地產租金投報率高，東南亞房地產迎來最大的多頭。另一方面，東南亞房市大漲的同時，也隱藏泡沫的危機。

趨勢分析做完之後，接下來，我們將討論到東南亞房地產投資的實務面。究竟海外房地產的投資風險有哪些？

哪些與台灣不同的遊戲規則需要注意？如：各國法規制度，包租代管，外匯管制，退休投資移民，東南亞國際學校等。為投資東南亞房地產做好準備。

東南亞房地產投資的一些重要考量：

1 社會穩定：

影響社會穩定的因素有下列幾項：

A 戰爭：

泰國政變，緬甸軍政府羅興亞人事件，孟加拉軍事政變

B 天災：

2004年南亞大海嘯，2018年印尼海嘯

C 排華：

2015年越南排華，1998年印尼排華

D 宗教對立：

印尼恐怖攻擊，孟加拉恐怖攻擊

好消息是，2010年以後，東南亞社會不穩定的情況大幅改善，雖然仍有如像泰國紅衫軍這種小區域的抗爭，但是不至於影響國家或區域經濟發展。東南亞已經不是以往想像中落後動盪的地方，摩天大樓林立，外商大幅投資，人民努力工作，經濟表現亮眼。

 

2 法令規範

房地產法規是否完善？是否開放與允許外國人投資？外國人是否能夠取得所有權狀？

東南亞各國外國人投資房地產開放國家：馬來西亞，越南，菲律賓，泰國，柬埔寨，緬甸

東南亞各國外國人投資房地產限制較多國家：新加坡，汶萊

東南亞各國外國人投資房地產較為嚴格國家：印尼，寮國

另外，是否為法治國家也是一個很重要的關鍵，遇到糾紛是否有管道解決紛爭？

東南亞各國法制規範完善的國家：馬來西亞，泰國，新加坡

東南亞各國法制規範較受政治干擾的國家：越南，菲律賓，柬埔寨，緬甸

3 經濟開放程度：

經濟開放程度的指標是「外匯管制」，開放程度越高，外匯管制越寬鬆。

開發中國家常常有外匯管制，通常外匯管制對於匯入非常寬鬆，匯出則採取嚴格標準。

外匯管制國家：印度，緬甸，越南

無外匯管制國家：新加坡，柬埔寨

另外，匯率損失也是海外投資需要關注的主題，匯率貶值有時候造成損失遠超過房價上漲的價格，需要非常謹慎看待。

匯率非常穩定（年波動率<5%）的國家：

新加坡（基本經濟穩定），泰國（近10年經常帳皆正數），柬埔寨（柬幣設定與美金連動）

匯率波動較大（年波動率5-10%）的國家：

越南，印尼，菲律賓

匯率波動劇烈（年波動率>20%）的國家：

馬來西亞，孟加拉，寮國

4 管理成本：

海外房地產管理成本高，需要考慮食衣住行（機票住宿交通通訊）及時間成本，以下幾點可以降低管理成本：

A 建商包租：

建商售後回租3年5年或10年，免去招租管理的問題與花費。有包租的房地產是最受外國人青睞的投資方式。

B 代租管公司：

委託當地代租管公司協助處理，代租一年一般收取一個月的租金為介紹費。

C 親戚朋友照應：

東南亞台商眾多，有當地資源可以降低管理成本。

D 退休生活：

氣候溫和物價低，醫療品質高，適合退休生活。

有良好醫療設施的國家：新加坡，泰國，馬來西亞。

氣候良好物價低的國家：越南，菲律賓。

E 子女教育：

有好的國際學校供子女求學。

有高品質國際學校的國家：泰國，越南，菲律賓

有高品質國際大學的國家：新加坡，馬來西亞。

 

5 慎選有信譽的建商：

海外投資發生糾紛容易求助無門，需要慎選有品牌的建商，否則風險極大。

東南亞房地產投資常見的重大損失及糾紛：

A 建商倒閉

B 爛尾無法交屋

C 施工品質太差無法交屋

遇到這些狀況，尋求法律途徑解決往往曠日費時。所以，在購買之前，還是要擦亮眼睛選擇有信譽的建商，千萬不要貪小便宜選不知名的建商，因小失大。

也可以直接觀賞影片：

越南房地產投資創業-東南亞重要城市介紹

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