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你不能不知道的5個海外房地產投資風險-東南亞房地產投資決策總整理及分析

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在上一篇「2018 東南亞房地產投資趨勢分析」文章中有提到,東南亞房地產投資,受到新聞的相關報導,例如:東協國家投資契機,南向政策,東南亞經濟發展,東南亞房地產租金投報率高,東南亞房地產迎來最大的多頭。另一方面,東南亞房市大漲的同時,也隱藏泡沫的危機。

趨勢分析做完之後,接下來,我們將討論到東南亞房地產投資的實務面。究竟海外房地產的投資風險有哪些?

哪些與台灣不同的遊戲規則需要注意?如:各國法規制度,包租代管,外匯管制,退休投資移民,東南亞國際學校等。為投資東南亞房地產做好準備。

 

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東南亞房地產投資的一些重要考量:

1 社會穩定:

影響社會穩定的因素有下列幾項:

A 戰爭:

泰國政變,緬甸軍政府羅興亞人事件,孟加拉軍事政變

B 天災:

1999年印尼海嘯,2018年印尼海嘯

C 排華:

2015年越南排華,1998年印尼排華

D 宗教對立:

印尼恐怖攻擊,孟加拉恐怖攻擊

好消息是,2010年以後,東南亞社會不穩定的情況大幅改善,雖然仍有如像泰國紅衫軍這種小區域的抗爭,但是不至於影響國家或區域經濟發展。東南亞已經不是以往想像中落後動盪的地方,摩天大樓林立,外商大幅投資,人民努力工作,經濟表現亮眼。

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2 法令規範

房地產法規是否完善?是否開放與允許外國人投資?外國人是否能夠取得所有權狀?

東南亞各國外國人投資房地產開放國家:馬來西亞,越南,菲律賓,泰國,柬埔寨,緬甸

東南亞各國外國人投資房地產限制較多國家:新加坡,汶萊

東南亞各國外國人投資房地產較為嚴格國家:印尼,寮國

另外,是否為法治國家也是一個很重要的關鍵,遇到糾紛是否有管道解決紛爭?

東南亞各國法制規範完善的國家:馬來西亞,泰國,新加坡

東南亞各國法制規範較受政治干擾的國家:越南,菲律賓,柬埔寨,緬甸

3 經濟開放程度:

經濟開放程度的指標是「外匯管制」,開放程度越高,外匯管制越寬鬆。

開發中國家常常有外匯管制,通常外匯管制對於匯入非常寬鬆,匯出則採取嚴格標準。

外匯管制國家:印度,緬甸,越南

無外匯管制國家:新加坡,柬埔寨

另外,匯率損失也是海外投資需要關注的主題,匯率貶值有時候造成損失遠超過房價上漲的價格,需要非常謹慎看待。

匯率非常穩定(年波動率<5%)的國家:

新加坡(基本經濟穩定),泰國(近10年經常帳皆正數),柬埔寨(柬幣設定與美金連動)

匯率波動較大(年波動率5-10%)的國家:

越南,印尼,菲律賓

匯率波動劇烈(年波動率>20%)的國家:

馬來西亞,孟加拉,寮國

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4 管理成本:

海外房地產管理成本高,需要考慮食衣住行(機票住宿交通通訊)及時間成本,以下幾點可以降低管理成本:

A 建商包租:

建商售後回租3年5年或10年,免去招租管理的問題與花費。有包租的房地產是最受外國人青睞的投資方式。

B 代租管公司:

委託當地代租管公司協助處理,代租一年一般收取一個月的租金為介紹費。

C 親戚朋友照應:

東南亞台商眾多,有當地資源可以降低管理成本。

D 退休生活:

氣候溫和物價低,醫療品質高,適合退休生活。

有良好醫療設施的國家:新加坡,泰國,馬來西亞。

氣候良好物價低的國家:越南,菲律賓。

E 子女教育:

有好的國際學校供子女求學。

有高品質國際學校的國家:泰國,越南,菲律賓

有高品質國際大學的國家:新加坡,馬來西亞。

 

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5 慎選有信譽的建商:

海外投資發生糾紛容易求助無門,需要慎選有品牌的建商,否則風險極大。

東南亞房地產投資常見的重大損失及糾紛:

A 建商倒閉

B 爛尾無法交屋

C 施工品質太差無法交屋

遇到這些狀況,尋求法律途徑解決往往曠日費時。所以,在購買之前,還是要擦亮眼睛選擇有信譽的建商,千萬不要貪小便宜選不知名的建商,因小失大。

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