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2019年是柬埔寨房地產法規開放外國人投資房地產的第十年，上篇分析了柬埔寨房地產現況及柬埔寨房地產投資趨勢。
究竟柬埔寨政府針對外國人投資房地產法規有哪些限制？需要繳交哪些房地產稅費？持有房地產年限有哪些限制？外國人怎麼在柬埔寨買房？外國人怎麼在柬埔寨買土地？都是投資人最關心的話題。
本篇就讓我們來詳細介紹柬埔寨不動產、柬埔寨房地產買賣與柬埔寨房地產相關法規。
根據《柬埔寨王國土地法》規定：只允許柬埔寨自然人或法人擁有土地所有權，而《外國人不動產產權法》則說明住在柬埔寨的外國人也被允許擁有房產所有權。
以下是柬埔寨外國人買房及土地規定的重點整理：
一、土地開放對象：
外國人不可以買土地，但有幾種方式可以管理土地：
1. 成立公司：
柬埔寨王國土地法第一章第9條規定：在柬註冊公司企業，並有柬埔寨自然人或者柬埔寨法人持有51%或以上股份的公司企業可獲得股份所有權，在商業部註冊這類公司企業時，外國人持有49%的股份，可以擔任公司董事長、法定代表人；柬埔寨自然人可擔任董事或公司成員。公司註冊完畢後，可以用公司的名義購買房地產，其財產產權屬公司所有。
2. 租用土地：
外資可簽訂年限長達50年的租約，到期續約50年選項。長期租賃通常被外國人用作控制柬埔寨土地的手段。 對於大多數外國商人來說，長期租賃是出於所有專有目的，與直接所有權一樣有效。
3. 取得柬埔寨的公民權：
即可獲得和當地人同等權利自由買賣土地，要在當地居住7年、高棉語流利，提出申請或對當地進行重大投資案獲總理核可，當前柬埔寨政府鼓勵的方向。
4. 同柬埔寨公民聯姻：
法律規定，外國人與柬埔寨自然人結婚，通過婚姻可以取得柬埔寨國籍。但必須在領取結婚證後與柬籍配偶共同生活3年以上。取得柬埔寨國籍後購買房地產。
5. 投資移民：
投資移民是指來柬埔寨王國進行投資，經柬埔寨發展理事會柬埔寨投資委員會審核批准 註冊成立的公司、企業，被視為投資公司，簡稱CDC公司。外國人取得投資公司資格後，可以申請加入柬埔寨國籍，獲得柬國籍後 就能名正言順地投資房地產了。
6. 土地登記在當地人名下：
透過註冊抵押協議、貸款協議、租約協議、擔保協議等四種方法來管理雙方的權利義務。 90%外資用這方法取得土地。(憲法不允許)
現在可以通過以下三種形式的柬埔寨房產所有權來保障財產：硬產權、軟產權和產權共管公寓(Strata Title)。 此外，現在還提供高度安全的LMAP。2010年《外國人不動產產權法》，住在柬埔寨的外國人也被允許擁有房產所有權。 柬埔寨人口集中在東南部，新的建案也集中在此區，放寬外國人在當地房地產投資專法通過後，吸引外資進入活絡當地經濟及房地產市場，也提振了自2008年美國次貸風暴的景氣衝擊。
1.硬產權：
硬產權是柬埔寨房產權中最強有利的形式，也是最好的土地產權，由國土管理規劃局提供的所有權證書，得到國土部的國家級認證的土地詳細信息。由中央政府國土部門所發及地籍註冊，外國人購買公寓大樓取得硬產權，享有永久產權，可以進行租售。 硬產權過戶需要12周或更久的時間，及支付4%轉讓稅。
2.軟產權：
軟產權是最常見的所有權形式，由當地區/縣辦公處獲得，不是國家級的，但仍被視為一種所有權。為了避交轉讓稅，大部分房地產交易仍然以軟產權的方式進行。10天之內就可完成交易，費用低也不用支付轉讓稅，當地產權85%為軟產權。目前柬埔寨的政策是逐步將軟產權轉為硬產權。軟產權不在國家層級註冊，有較高的風險存在，不建議外國人持有。現在，大多數新項目的交易都通過硬產權的方式進行，因為硬產權是柬埔寨土地所有權中最可靠和長久的。
3.產權共管公寓(Strata title)：
又稱作「分契式產權」，是2010年後最新的所有權形式，是購買高層建築第二層以上的房屋產權，允許外國人在柬埔寨合法擁有房產。外國人所有權限制為共同擁有的建築物，房屋所有權的分層權利，最近也擴展到商業建築，特別是共用辦公樓。過戶需要12周及公告現值4%的稅。
4. LMAP 產權：
為世界銀行2002年開引進，改善土地管理及所有權保障。國土局註冊的產權，根據該計劃，該國所有土地都正在登記GPS坐標，這是最安全的產權類型。 過戶需要12周或更久的時間，及支付4%轉讓稅。
要獲得共同所有權，該財產必須符合以下標準。
1. 僅適用於2010年起新建築
2. 比例限制：單一建案的公寓，外國人買共有建築中所有單元總面積最高為為70％
3. 物業不能在一樓或地下
4. 物業不得在任何陸地邊界30公里範圍內
三、房地產相關稅法及成本：
1.買賣雙方交易費用：
2.持有及出售稅費
房屋公告現值超過25,000美金，課徵房屋稅0.1%，每年繳納。
若買進後放著為空地，需繳2%空地稅
尚未簽房屋買賣合約(SPA)不需要付交易稅。 要小心風險，不鼓勵。
資本利得稅 20%
3.租賃時：
外藉房東如果在柬埔寨有固定住所或待在柬埔寨超過182天，只需交10%房租收入稅，沒有固定住所或待在柬埔寨少於182天的外藉房東則必須交14%房租收入稅。
4.不需繳：
房屋稅
土地稅
短期出售稅
用公司名義購買時應注意事項：
出售時有利得，會課徵企業收入稅(營利事業所得稅)20%
相關費用可列入公司費用：如有裝潢、修繕、折舊…..
買房時，要確認賣方還持有該房產，可要求提供權狀正本或最新版本的副本。
(2020.03.06更新)
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