柬埔寨房地產

2019 柬埔寨西港有房地產泡沫化的可能嗎?全面解析柬埔寨西哈努克港房地產投資風險!

2019 柬埔寨西港有房地產泡沫化的可能嗎?全面解析柬埔寨西哈努克港房地產投資風險! @東南亞投資報告
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今年是柬埔寨《外國人不動產產權法》開放的第九年。首都金邊及位於首都周遭的西哈努克港(西港)的房價逐漸走高,且租金報酬率也非常搶眼,連帶使得許多國外資金投入柬埔寨不動產業。手中握有資金的您,也想要在這一波柬埔寨淘金潮之中大賺一筆嗎?人生地不熟的情況下,投資柬埔寨房地產會遇上哪些風險?未來柬埔寨會不會有房地產泡沫化的危機?以下就帶你來認越柬埔寨金邊買房的相關資訊,以及評估柬埔寨投資風險!

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投資柬埔寨房地產可能遇到的風險:分析與避免方法

 

一、、柬埔寨房地產政策法規

1. 風險:柬埔寨《外國人不動產產權法》不允許將土地直接賣給外國人,規定外國人「可購買高層建築第二層及以上的房屋,可獲得與本國公民相同的房產產權證,並可自主進行房屋租賃及買賣」。也就是說,外國人在柬埔寨可以擁有100%的房屋所有權,但不包括土地所有權,也不能購買底層的房產。這種產權在柬埔寨被稱為「分契式產權」。

柬埔寨的國土部給土地和房產發了一份由國家級的認證機構或地方政府進行認證過的土地所有權文件,上面明確寫了土地的大小、定位信息、房產面積……等等,把資訊寫得非常清楚,叫做「有硬卡的房產(硬產權)」。還有一種叫「軟卡(軟產權)」,類似國內的小產權。買家在柬埔寨可能會遇到大產權和小產權兩種不同的房屋,大產權為永久產權,小產權的期限一般是99年。這是開發商拿地性質的不同造成的。

由於柬埔寨政府規定外國人不可以直接購買土地,因此一般外國開發商會尋找當地公司合作拿地,這種情況下可以買到永久產權的土地;小部分開發商則是租賃土地,租期一般為99年,因此房屋也就是99年產權。

2.避免方法:挑選了解柬埔寨當地法規的房地產仲介商,因為對於法規以及法規的運用的有深度的理解,他們對於政策的敏銳度,或是提前得知可靠消息的可能也會比一般人高,進而有更有效的手段能降低、提前預防政策法規變得不利的可能性。

 

 

二、社會問題

1.風險:西哈努克港/西港是柬埔寨政策最開放的地方,現今正逐漸成為新一代的柬埔寨賭城,目前有50多家賭場,另外尚有70多家正在建設中。

(1)最近這三年,外國投資熱潮對西港席捲而來,在這個不大的城市之中到處都有新建的度假村、工廠、酒店、建案。隨著賭場的發展,各種社會問題隨之而來,黑幫、毒品、飛車黨也在逐漸對這個城市造成影響。

(2)另外,由於投資客炒房,帶起的高房價和高物價也引發了柬埔寨本地人對外資的反感,甚至出現了針對華人的幾起排外暴力事件。

(3)供需不平衡也是柬埔寨忙地產現今要面對的問題,柬埔寨的當地人目前還是住在傳統排屋裡,公寓型的房產主要還是在投資客之間交易。

2.避免方法:篩選合適安全的區域、優良的地段,好的建案獲利還是十分可觀。挑選熟知當地情形的房地展仲介,能給您提供最佳的建議與精確的看法,當然,親自到當地看屋、進行評估也是必不可少的一項前置作業。

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三、市場泡沫的可能性

1.風險:外商在柬埔寨投資建造的建案尚未在當地居民之間形成一個穩定的購買市場,也還沒有形成二手房市場,因為多數柬埔寨民習慣購買土地自行建造排屋,所以儘管房價在理論上不斷地上漲,但,最終外國投資者能否在獲得投資收益後,順利將房產脫手後退出,也是一個未知數。

2.避免方法:須時時關注柬埔寨當地經濟、房地產資訊和蒐集,除此之外,選擇一個值得相信的柬埔寨當地房地產仲介,藉由其在地化的分析及評估得到柬埔寨最精確的資訊,做出最迅速、準確的判斷。

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四、保證租金型的產品充斥市場

1.風險:建商與代銷商看準投資者偏好購買有「保證租金」型的產品,墊高售價後,讓買家有「前x年保證租金,每年淨利x%」這類的噱頭。

但是!開發商在支付完x年的租金後,剩下的價格就交由市場決定,投資者就要自行承擔後果了。如果之後發現租金根本沒有這種水準,就只能降低租金;就算要出售,也會發現進場價格竟然高出周遭許多,難有獲利空間。

2.避免方法:諮詢各個柬埔寨房地產投資仲介,尋找誠實可信的公司,別讓自己吃了大虧。

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五、海外房地產投資仲介的可靠度

1.風險:藉由海外仲介投資房地產,但是否該公司有在地化的房地產顧問公司、當地辦公室?如果沒有,那售後服務誰來做?售後服務包含哪些?銷售業務若沒有在當地生活過,雖然靠著書面資料略之房屋情況,但並沒有親身了解情形,是否業務本身就容易被誤導?

2.避免方法:多比較、諮詢柬埔寨個房地產仲介,更深入的了解各家房地產仲介提供的服務,以及其獨特賣點是否滿足需求。

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