越南房地產

2020 越南房地產投資市場展望 越南房地產投資趨勢分析

2020 越南房地產投資市場展望 越南房地產投資趨勢分析 @東南亞投資報告
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回顧越南在過去一年,可說是十分火熱,眾多外資紛紛湧入,但2019年越南房地產市場被認為稍嫌黯淡,尤其非法房地產公司越南Alibaba在農業土地上出售房地產項目,欺騙數以千計的客戶,打擊許多投資人的信心。但2019年整體而言樓市仍算是穩中有進,2019年上半年雖然房源有所下降,但住房的成交量仍是良好增長,直到下半年各大城市樓市持續缺乏房源。揮別2019年,讓我們來展望2020年潛力無窮的越南吧!

在分析2020年越南房地產市場之前,首先回顧近兩年越南房地產市場演變:

回顧2018年:

2015年越南政府開放外國人投資越南房地產,相關配套逐漸完善,大量外資湧入投資越南房地產。2018年越南房地產平均漲幅接近30%,胡志明市幾個熱點建案甚至有50%的驚人漲幅。房貸利率7-13%。租金微幅上漲,租金報酬率約7%。越南盾兌美金匯率也由於越南經濟體逐漸強勁,貶值力道不大,利率約貶值5%。股市也持續上漲,但受到10-12月全球股市回檔的影響,全年股市上漲小於1%。

回顧2019年:

去年房地產市場回到較為「平穩」的狀態,儘管住屋需求穩定增長,但經濟發展不如大家的預期,但整體來看2019年越南房地產仍有不少亮點,外國投資繼續急劇增長,尤其以中國的投資者居多,因此推高越南房地產價格,從長期來看,外國投資者仍長期看好越南房地產市場。

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2020年越南房地產市場受到全球金融環境和中美貿易影響,以下是利空和利多的分析。

三隻黑天鵝(三大利空):

1 中美貿易大戰引發全球經濟動盪

過去10幾個月以來越南曾不止一次被包括彭博、BBC、路透社等多家媒體視為「中美貿易戰」的受益者,但到了2019年年末,越南因為中美貿易戰帶來的經濟環境的急劇變化,大筆熱錢迅速湧入,資本力量加速越南部分產業的發展,也讓人擔心越南經濟環境的泡沫,會比以往更快破裂。

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2.低流動性和信貸緊縮

低流動性和信貸緊縮將是越南房地產業在2020年面臨的主要挑戰,尤其在經歷了五年的快速增長之後,許多開發商不願放下資金,因此投資者很難像以前那樣快速獲利,市場的買家只好等待價格下跌。

3.買家信心下滑

整個市場上太多幽靈項目,這些建案不僅沒有施工許可證,甚至無法如期交屋但仍在市場上出售,而且有些開發商違反了向投資者保證的承諾,將使許多借貸購買的人陷入困境,這些原因將會造成房地產市場的買氣大幅下滑。

三隻白天鵝(三大利多):

1.越南房價仍低於東南亞國家部分首都

即使過去幾年越南住宅房地產價格大幅上漲,但胡志明、河內和峴港的房價仍然低於曼谷,馬尼拉,吉隆玻、新加坡和香港等地。由於越南的強勁增長以及中美之間持續的貿易戰,許多跨國公司將業務轉移到越南,也導致工業和商業房地產市場脫穎而出,在這樣的氛圍下,2019年擱置的項目將有望在2020年恢復。

2.收入增長帶來的影響

2020年中等收入家庭有超過50%的增長,越南家庭的購買力與消費力在未來將有顯著提升。當一個經濟體走向成長,股市與地產必然水漲船高,目前胡志明市平均年租金投報大約在6%~7%,且年增值幅度大約有15%。

3.「世界科技工廠」-越南

越南的全球製造業供應鏈愈趨成熟,而且最受惠於中美貿易戰,諸如三星、蘋果公司(Apple Inc.)等美韓科技巨頭都有在越南設廠,瞬間使越南成為「世界科技工廠」,並帶動連續兩年超過7%的經濟成長。

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2020越南投資結論:

根據上述三大利多,不少專家和投資客對於2020年越南房地產仍抱持樂觀穩定的態度,預估2020年越南房地產市場呈現價穩量縮的狀態,價格漲跌幅在0-10%之間。

過去幾年越南主要城市的價格都穩定上漲。胡志明市是商業中心,表現最好,但沿海城市如峴港和芽莊也開始受到不少投資者的注目。除此之外,河內因為吸收很多外國投資,並擁有許多高收益且價格低於胡志明市的項目,整個市場表現也相當值得期待。

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