你該投資越南房地產嗎？越南房地產投資趨勢分析 上

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2020年是越南房地產法規開放外國人投資買賣房地產的第5年，越南及胡志明市房價逐漸走高，租金報酬率也非常亮眼，帶動更多國外資金投入越南房地產投資。
究竟目前越南房地產價格是否有泡沫化的危機，一定是大家關注的焦點，下面就是越南房地產與越南不動產現況及投資趨勢分析：

 

越南房地產歷史沿革

在投資越南房地產之前，我們必須要對越南房地產歷史有概略的了解。

1990年開始，越南開放改革，這30年來，越南房地產歷經過1  1997年亞洲金融風暴，2  2008年美國次貸風暴，3  2012年歐債危機，總共三次崩盤。 以2008年為最高點為例，蛋黃區房價曾漲到4000-8000USD的高點，至今房價仍未回復至2008年時的高點。

另外，匯率問題也是投資越南房地產的注意焦點，越南資產價格皆是越盾計價，越盾匯率近10年對美元走勢，從19000元跌至22300元，跌幅約16%。

因房地產市場崩盤及匯率大跌兩項因素，越南房價算是東協中價格相對較為便宜。2015年8月新興市場小風暴，匯率只小跌5%（馬來西亞大跌30%），算是新興市場相對穩定的國家。

越南房地產2016狀況

2015年7月1日，越南《住房法》修正案正式生效，放寬了外國人在越南的購房條件，取消了諸多限制。被市場解讀為政府帶頭作多。

隨著經濟的不斷發展，以及外資的不斷流入，越南房地產業逐漸開始升溫。2016年漲幅明顯。

全國各地住宅漲幅平均超過20%以上，店面及辦公室漲幅超過30%，土地價格則有倍數成長。

越南房地產2017狀況

2017全年漲勢10%以上，維持與2016年同樣的高成長，而建案銷售速度加快，建商分階段推案，推升同建案價格攀升。

2017年越盾兌台幣跌幅12%，越盾兌美金跌幅3%，越盾貶值影響房地產增幅獲利。

越南房地產2018狀況

2018年預估房價仍有不錯的表現，市中心第1郡第3郡第4郡，以及新興都會區第2郡第9郡漲幅更高。

展望未來，越南房地產市場是否仍然具備增長潛力與投資價值呢？以下這幾個因素就能看出越南房地產長期趨勢仍然是向上的。

越南房地產投資價值影響因素：

1 經濟成長率十年平均皆在6%以上

近十年來越南的GDP成長率平均皆在6%之上，為各種行業發展創造了一個良好的經濟環境，房地產尤其受惠最多。

2 政策法規放寬

自2011-2013年歐債危機之後，東南亞各國皆受到重創，越南房地產再度崩盤引發資金撤出狂潮。之後的14-15年，越南政府採取了一系列積極措施刺激房地產發展的措施。並且，從長遠來看，越南政府對於外資投資大力開放。尤其是2015年7月1日《住房法》修訂，大幅放寬了對外國人投資越南房地產的限制，目前與泰國菲律賓同等為東南亞最開放的房地產市場。

3 人口紅利優勢

A 人口數量：

2017年越南人口數量9400萬，為台灣及馬來西亞人口的4倍，新加坡的16倍。並且人口每年以1-2％的幅度增加，人口數量及人口正成長是充沛勞動力的來源，經濟成長佳。

B 人口結構：

目前越南正值人口紅利時期，15-54歲的人口佔據了整個人口金字塔的63%，其中分佈最為密集的年齡段則又集中在20-34歲。而30-40歲往往是購屋的主要年齡段，因此，單從人口結構看，越南國內的購屋需求也足夠龐大。

C 消費能力：

東南亞國家消費習慣與東北亞不同，消費支出對比收入比高，儲蓄率低，這對於國內消費市場是優勢。另外，根據越南的數據統計與預測。富裕家庭到2020年有翻倍的增長，而中等收入家庭也有超過50%的增長，說明越南家庭收入的購買力與消費力在未來五年內將有顯著提升。

D 消費習慣：

越南人民消費力強，儲蓄概念較不普遍，擔保貸款及消費貸款的使用率高。2015年上半年，越南銀行發放的房屋貸款就較前年激增了22%，也是從2015年開始，基本上50%以上的購房居民開始使用住房貸款。隨著未來銀行體系的進一步完善，加之降息的作用，住房貸款的比例仍然有望進一步擴大。

4 城市化比率低，城市化率成長可期

目前越南的城市化率約為40%以下，相較於中國的城市化率約70%，其他東南亞國家的城市化率約50%，越南的城市化率仍舊處在低水平，說明越南城市的更新與擴張可期，大城市的房地產仍有較大增長空間。

5 金融環境放寬

A 租金投報率：

從租金投報率來看，越南目前的租金回報率還是比較有吸引力的，胡志明市平均年租金回報率可以達到7%-9%左右(尚未扣除管理費)，遠高出目前東京台北香港等城市的投報率。即使扣除管理費等雜項，淨回報率也有6%-7%左右。再加上每年15%的上漲幅度，增值空間極大。

B 貸款成本：

從房貸利率來看，越南的借貸成本相對較高，如圖所示，貸款利率曾經一度逼近20%，近年來跌落，逐漸穩定在8-12%的水平。這會給購房者帶來較大壓力，這也是很多越南人平均貸款年限只有3-7年的原因。

C  定存利率：

越盾定存利率約6.5%-7.5%，美金定存利率約0%。近五年相對穩定，貨幣供給中間偏寬鬆，而越南政府目前仍舊維持相對寬鬆的貨幣政策，相信未來利率環境相對穩定，不會造成較大波動。民間投資的意願也會比較高。

分析完越南房地產投資趨勢，相信投資人對於越南房地產應該是深具信心的，接下來，就需要了解越南房地產投資的相關法規了。

究竟越南政府針對外國人投資越南房地產有哪些限制？需要繳交哪些稅費？持有年限有哪些限制？外國人怎麼在越南買房？外國人怎麼在越南買土地？都是投資人最關心的話題。請看以下的法規分析：

你該投資越南房地產嗎？越南房地產法規及交易方式總整理分析 下

 

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越南房地產投資分分析3-投資決策分析

（2020.02.28 更新）

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